对于很多人而言，北京的三里屯是个充满临时感的地方。
三里屯在野史上记载的是“明代距离‘北京城墙’三里地的一个村庄”，而现在的三里屯早已褪去旧时代的烙印，以三里屯太古里为核心向外辐射，俨然发展成为北京时尚潮流符号。可以说，三里屯“潮”的概念已经在消费者心中根深蒂固。
去年，三里屯以其稳定的客流、年轻化的定位以及强大的商圈优势，赢得了众多品牌的青睐。据不完全统计，去年三里屯太古里囊括了近一半新入京的品牌。2017年三里屯太古里是否会延续一贯的风格，在关店潮加剧的今天，仍然“剑走偏锋”打造北京的品牌“首店”、“旗舰店”集聚地。近日，笔者与三里屯太古里的项目团队进行了一番深入的交流。
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北区定位下调
向潮流零售型购物场所转变
2016年，基于对市场现状的分析，三里屯太古里北区出现松动，原本以传统二线奢侈品牌为主的北区开始向体验、概念化、生活方式感较强的品牌转变，曾经的主力品牌Givenchy、Miu Miu、Versace、Moncler、Emporio Armani等逐渐被剥离，取而代之的是MSGM、GENTLE MONSTER等一系列潮流新店，南北区之间的差距也进一步缩小。
此次定位下调，帮助太古里汰换掉部分发展迟缓及连年亏损的品牌，引入全新的品牌后，业态丰富度也随之有所提升。
据太古集团2016年报显示，2016年三里屯太古里租金收入总额录得理想增长，续租能力上升。销售额增长6%，截止到2016年12月31日，三里屯太古里出租率为94%。太古集团同时对项目依然看好，认为三里屯太古里由于不断强化自身作为北京时尚零售购物地标的定位，将对出租率及租金带来正面影响。
三里屯太古里总经理余国安向笔者透露，作为北京的时尚地标，三里屯太古里南北区都不断引进首家、独家品牌店。其中，北区的设计师路线更为明显，是众多设计师品牌“第一”、“唯一”旗舰店的聚集地。
据不完全统计，三里屯太古里2016年共引进约30家中国或北京首店、旗舰店。如，北区的Lululemon、Gentle Monster、GGDB、Delvaux、Space Cycle、 Cinker Picture；南区包括Madness、桃园眷村ABC Cooking、Foss Gallery、Avirex等。
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“首店”的两面性
“引入任何一个品牌，我们都要结合自己的定位，三里屯太古里打造的是一个全方位的时尚生活方式品牌，它融合设计、潮流、音乐、文艺等气息于一体，吸引有领先时尚品位和懂生活的人群。我们希望影响他们的不只在服饰和餐饮方面，更是一种生活方式和态度的时尚。因此，我们会着重审视品牌在这些方面的定位和品质。”余国安如是说。
“脏街”被拆，三里屯太古里所在的三里屯商圈可以说完全褪下了灯红酒绿的夜场气息，如今作为北京时尚消费名片的它，获得了脱胎换骨的重生。与商圈变革相符的是三里屯太古里的品牌业态调整，项目引入的品牌也是清一色的“生人勿进”的小众潮牌、设计师品牌，文艺、时尚潮流气息浓重。
同时，三里屯太古里对“首店”、“唯一”也是情有独钟，但消费者对于这些时尚潮牌、国外小众品牌以及设计师品牌的认知程度并不高，这背后蕴藏着消费者不买单、品牌增长乏力的风险。对此，余国安道出了三里屯太古里对全新品牌的考量机制。
余国安说：“在任何一个新品牌还未进入国内或北京市场之前，我们都会做详细的调研，对于它的品牌影响力、或者代理商的背景和资质都要了解清楚，以及该品牌在国外的销售情况和顾客反馈等等。”
不仅如此，三里屯太古里还采用了当今最火爆的一种零售形式——快闪店。余国安说：“快闪店的形式对于场地、品牌、消费者都能产生很好的效果。通过快闪店，我们可以看到品牌是否有发展潜力、欢迎度、消费者好感度、销售表现等。这是一个双向甄选的过程。一方面，可以让三里屯太古里的商业中心保持新鲜感，并带动消费；另一方面，也有利于品牌在一个新区域市场进行推广和试水。”
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“择优而入，如弱则汰”
2017年品牌业态调整计划
余国安告诉笔者，三里屯太古里一直在做调整，因为调整也是一种升级，无论是软件还是硬件，只有这样才能保持商业的活力。
据三里屯太古里官方提供的信息，截至2017年4月底，新开店15家，含2016年签约品牌。频繁的品牌和业态调整短时间内会造成租金收入及销售额的下滑，但太古集团2017年一季度营运数据显示，截至2017年3月31日，三里屯太古里出租率达95%，较上一季度提升一个百分点，销售额增长8.1%。
由于三里屯太古里方面对闭店问题选择回避，笔者并未得到品牌关店的确切原因。
但是，“择优而入”，以消费者的喜好为准则必然是项目的主要招商策略。余国安表示，项目的招商原则都是以市场需求为基准，选择什么类型的品牌也是根据顾客的喜好和品味来决定。比如，去年运动系列的品牌很畅销，三里屯太古里便引进了Lululemon和Space Cycle。
笔者了解到，2017年，三里屯太古里还将择优引进更多有创意的新品牌，包括在概念上、形象上，或者独具风格的旗舰店等。除此之外，三里屯太古里也鼓励品牌之间的互动，以联名的形式推出新产品，在特定时间售卖，提升消费者的好感度。
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利在接受商业地产观察采访时表示，太古地产相对于其他开发商而言更讲求精准优化，针对消费市场、客群变化对项目进行调整。此次三里屯太古里的调整优化可以算是一次长时间周期性调整。
对于三里屯太古里近一段时间业绩增速放缓的现象，郭增利表示很正常，因为任何项目在做品牌调整时都避免不了商户的装修、置换过程，这个过程中的销售额必然会受到影响。但是不能因为短时间内的业绩下滑而否定调整的价值。长远来看，一次大的调整后往往是项目整体发展向好。
此前，我们报道了西单大悦城的品牌业态调整计划，后续我们还将对朝阳大悦城、侨福芳草地等项目2017年品牌及业态调整计划进行报道，如有其他感兴趣的项目，也可以联系我们，联系电话010-85896387。
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